Zunahme von Eigenbedarfskündigungen in deutschen Großstädten
In deutschen Großstädten wie Hamburg und Berlin ist ein Anstieg von Kündigungen wegen Eigenbedarfs zu verzeichnen. Der Mieterverein zu Hamburg berichtete in den letzten drei Jahren von etwa 100 Fällen, in denen die Rechtsschutzversicherung des Mieterbundes eingeschaltet wurde; die tatsächliche Zahl dürfte jedoch höher liegen. Diese Entwicklung wird auf den angespannten Wohnungsmarkt und den Mangel an bezahlbarem Wohnraum zurückgeführt. Vermieter nutzen vermehrt Eigenbedarfskündigungen, um Wohnungen teurer zu vermieten oder zu verkaufen.
Aktuelle Rechtsprechung stärkt Mieterrechte
Die Rechtsprechung der letzten Jahre hat die Anforderungen an die Begründung von Eigenbedarfskündigungen verschärft. So entschied das Landgericht München I im März 2023, dass eine Kündigung unwirksam ist, wenn der Vermieter die Wohnung erst deutlich später benötigt. Im konkreten Fall wurde die Kündigung acht Monate vor dem tatsächlichen Bedarf ausgesprochen, was als unzulässige „Vorratskündigung“ gewertet wurde.
Zudem hat der Bundesgerichtshof (BGH) im September 2023 klargestellt, dass eine Eigenbedarfskündigung nur dann wirksam ist, wenn der Vermieter eine ernsthafte Absicht zur Eigennutzung hat. In dem verhandelten Fall besaß der Vermieter bereits eine Zweitwohnung in derselben Stadt, konnte jedoch nicht plausibel darlegen, warum er die vermietete Wohnung zusätzlich benötigte. Die Kündigung wurde daher als unwirksam erachtet.
Das Landgericht Heidelberg betonte in einem Urteil vom 20. Juni 2024 die Bedeutung der Interessenabwägung bei Eigenbedarfskündigungen. In Fällen, in denen Mieter besondere Härten geltend machen, müssen Gerichte sorgfältig prüfen, ob die Kündigung zumutbar ist. Mieter sollten bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung prüfen lassen, ob formale Fehler vorliegen oder ob ein Härtefall geltend gemacht werden kann.
Herausforderungen bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Ein weiteres Problem stellt der vorgetäuschte Eigenbedarf dar. Ermittlungen zeigen, dass in mindestens 80 Prozent der Verdachtsfälle der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist. Die Beweisführung gestaltet sich jedoch oft schwierig. Detektive recherchieren in solchen Fällen die Hintergründe der Vermieter und führen Gespräche mit relevanten Personen, um Beweise zu sammeln. Bei bestätigtem Verdacht können Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen.
Prognosen für 2025
Angesichts des weiterhin angespannten Wohnungsmarktes ist davon auszugehen, dass die Zahl der Eigenbedarfskündigungen auch im Jahr 2025 steigen wird. Mieter sollten daher bei Erhalt einer solchen Kündigung genau prüfen, ob diese rechtlich haltbar ist und gegebenenfalls rechtlichen Beistand suchen. Die jüngsten Urteile zeigen, dass Gerichte die Anforderungen an die Begründung von Eigenbedarfskündigungen streng auslegen und die Rechte der Mieter stärken.
Fazit
Die aktuelle Entwicklung bei Eigenbedarfskündigungen erfordert sowohl von Vermietern als auch von Mietern erhöhte Aufmerksamkeit. Während Vermieter sicherstellen müssen, dass ihre Kündigungen den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, sollten Mieter die Möglichkeit nutzen, Kündigungen rechtlich überprüfen zu lassen, um ihre Rechte zu wahren.